Rentismo e inquilinato en el día de la marmota

J.L. Torremocha Martín

El Grupo de Estudios Críticos Urbanos reveló con certeros datos la situación de inquilinos y caseros. Ello atañe a crudas conclusiones, la consolidación de la vivienda como bien de mercado resulta clave para garantizar la desigualdad hasta el punto que se puede afirmar que la transferencia regresiva de rentas de inquilinos a caseros es un hecho.

Resulta sabido que los hogares de los caseros se caracterizan por tener los niveles de ingresos más elevados en España, también que las personas inquilinas se sitúan en los niveles de renta más bajos. Con el agravante que los rentistas incluso si no recibieran ingresos por explotar sus inmuebles seguirían entre el sector de población con mayores ingresos.

El inquilinato pasó de significar en 2011 el 11,2 % por ciento al 19% en 2020 (1). La renta mediana bruta de los hogares de inquilinos oscila entre 19.758€ y 26.288€, los habitados por propietarios no caseros entre 30.000€ y 36.413€, mientras que los de los caseros se sitúa entre 50.604€ y 56.473€ (2). Datos que dejan claro que el mercado de alquiler resulta una de las causas principales de la desigualdad social en España y que de no ponerse freno aumentará la pobreza y exclusión social.

No se trata de una realidad exclusiva ni local. Tiene su razón de ser y su desarrollo. El neoliberalismo impone los derechos a la propiedad privada y los beneficios sobre todos los restantes. Incluido el derecho a la ciudad acerca del que escribe David Harvey (3). El cual nos otorga la posibilidad de cambiarnos modificando nuestro hábitat urbano.

El urbanismo como todo: es política. Define aquello que fuimos, somos y seremos. Constituye una poderosa herramienta, incluya o no el derecho a la vivienda. Puede favorecer para generar trabajo, beneficios como solución al excedente de capital y desempleo, y garantizar la estabilización como apuntó Haussmann (4) en Francia, o Robert Moses en Nueva York (5).

La construcción y reconstrucción no sirve sólo para dotar a las localidades de nuevas y mejores infraestructuras también cambia los estilos de vida, introduce nuevos objetos de consumo y altera el paisaje político (6). Adquirir una vivienda puede potenciar el individualismo y el conservadurismo o frenar motines porque la deuda que causa una hipoteca absorbe todo.

La ciudad se divide. Surgen los guetos, estratos y las urbanizaciones. Asentamientos ilegales, pisos, casas, lujo y pobreza. Colonias con seguridad privada, piscina e instalaciones deportivas con viviendas a las que acompañan todo tipo de carencias en el barrio, el mismo donde la gente más desfavorecida malvive y funciona de forma autónoma cada día (7). 

Volviendo a Harvey, es preciso resaltar el poder de la expropiación cuando se justifica por la mejora y la renovación cívica. Las consecuencias son la expulsión de las personas con menos renta y diluir la posibilidad que se organicen. Aunque Haussmann se equivocara en el S.XIX y su idea de urbanismo no impidió levantamientos como el de la Comuna de París.

Puede cambiarse el aspecto de los lúgubres callejones y barrios desacondicionados en pro de una buena gestión que luce sobre el papel pero traslada el problema de la vivienda a otro lugar. Donde reaparecerá.  Así lo señaló Engels en 1872 (8).

Aburguesar el centro de París costó un siglo (9) y al igual que otras ciudades cambiar la estructura y el alma de las mismas no estuvo exento de violencia. Sucedió en el siglo pasado algo similar cuando las empresas inmobiliarias contrataron los servicios de matones para desalojar en Seúl a quienes habitaban en las colinas de la ciudad,  viviendas que cuyos vecinos construyeron con sus propias manos en la década de los 50 (10).  Terrenos que se adquirieron prácticamente sin coste económico. Una realidad global: se estima que en China y la India cien millones de personas han sido desplazadas por proyectos de expansión urbanística (11). 

Devastadora resultó la privatización de la vivienda social en el Reino Unido durante el Thatcherismo, expulsó a las personas con rentas mas bajas del centro urbano. Pues convertir la vivienda en un bien de mercado, como sucede en las metrópolis, tiene como consecuencia mandar a la periferia a excluidos y personas con remuneraciones más bajas.

Los fondos de inversión en la financiarización de la vivienda

La realidad de la vivienda en este siglo está marcada por el poder y la sombra de los agentes especializados en la especulación. Operan para comprar a bajo coste en situaciones para revalorizar los inmuebles y sacar beneficios.  Los fondos de inversión sacaron tajada en 2008 en occidente y a principios de los 90 en Alemania tras la reunificación haciéndose con nada desdeñables parques de vivienda (12). Aprovechándose de la coyuntura para convertirse en caseros corporativos globales (13). La compra de propiedades embargadas por parte de Blackstone le convirtió en el primer casero de los EEUU (14).

Regresando a España, no hay duda que la llamada crisis de 2008 impulsó definitivamente la financiarización de la vivienda por la participación activa de los fondos buitre, cuya acción aumentó los costes de los alquileres mucho más que los salarios y la inflación (15). Con la necesaria participación gobiernos y del Estado para construir este contexto de oportunidad gracias a las facilidades otorgadas para que los bancos transfirieran aquellos inmuebles devaluados y/o asociados a créditos morosos en beneficio de los fondos buitre (16). 

La especulación desde las autoridades gubernamentales se favoreció cuando se decidió reformar las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS), modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y privatizar viviendas públicas para vendérselas a fondos de inversión a precios más bajos de los que estableció el mercado (17). El desembarco Blackstone y Goldman Sachs sirvió de comienzo para que otros agentes similares vinieran después. El Estado por tanto intervino desde fijar los precios de los alquileres hasta los desahucios visibles e invisibles y en definitiva, creó las condiciones del mercado (18).

Las SOCIMIS se implantaron en el Estado español en principio para dar respuesta a la situación del mercado inmobiliario. En sus primeros años no se creó ninguna. Hacía falta la reforma de 2013 para que la máquina ya engrasada funcionara sin parar. Pasaron de pagar un 19 por ciento  de impuesto de sociedades a un 0%. A lo que se le suma el privilegio privilegio fiscal del que disfrutaban por la bonificación del 95 por ciento de la cuota tributaria por los inmuebles para el alquiler y el suelo para las promociones de viviendas para rentar (19). El plazo mínimo de mantenimiento pasó de siete a tres años. Dichas sociedades desde el principio no tenían como fin dar respuestas al problema de la vivienda en alquiler. Su desarrollo así lo ha demostrado.

El siguiente paso, era modificar la LAU. Bastaron menos de tres meses para cambiarla y variar la duración de los contratos de alquiler en detrimento de las personas inquilinas (20). Los mismos dejaron de tener una duración mínima de cinco años y se puso fin al derecho de tanteo.  La guinda del pastel fue la venta de miles de viviendas a fondos de inversión y privatizaciones de viviendas sociales. Sin la participación directa del Estado y los gobiernos el rentismo no podría haber ingerido el maná que hoy degusta en el mercado de la vivienda.

Dos millones de personas que habitan hogares con menos de 14.000 euros al año viven de alquiler, más del 60 por ciento de los mismos pagan más del 50 por ciento de lo que ingresan para tener un techo para vivir.  La consecuencia: más de tres millones de personas – el 43 por ciento de inquilinos – forman parte de aquellos hogares en riesgo de exclusión social (21).

Convertir la vivienda en herramienta  para que la clase trabajadora se crea élite ha dado resultado. Hacer de España un país de propietarios y no de proletarios ha cumplido a medias la voluntad del ministro de Vivienda franquista,  José Luis Arrese. Más del 75 por ciento de la población es propietaria de una vivienda, pero la inmensa mayoría no especula con el inmueble, ni la alquila, ni se plantea venderlo porque no tiene otro lugar para vivir (22). Apenas el 4 por ciento forma parte del rentismo (23).

La apropiación del dinero sin agregar valor añadido ni aumentar la producción se asocia a vivir de las rentas debido a que la vivienda sirve como negocio de los caseros (24). El mercado de la vivienda además de no garantizar el derecho a un techo, no es un sistema de competencia perfecta. ¿Sino por qué los precios de inmuebles batieron todos los registros entre 1997 y 2007 cuando se construían el doble de viviendas? ¿O por qué el alquiler bajó notablemente entre 2008 y 2013 cuando la demanda estaba a años luz que la oferta (25)?

Los neoliberales una vez más abrazan a los estados cuando sacan partido de la administración pública a la hora de regular los usos del suelo, los regímenes de propiedad privada, la construcción, los contratos de alquiler, el sistema hipotecario, la política de desahucios y realojos, la distribución de los recursos mediante la fiscalidad, y la articulación entre la vivienda y el sistema financiero (26).

Algo tan claro como que los gobiernos tienen como objetivo mantener el orden económico y político no cumplir con que sus poblaciones tengan derecho a la vivienda. Fomentar la propiedad como acceso a este derecho responde a la voluntad de apuntalar la estabilidad política del sistema. Por supuesto tampoco responde a criterios técnicos sino a políticos. Pues desde hace décadas en España se denosta el alquiler, vinculándolo a pérdida adquisitiva en pro de la propiedad, aunque ello implique vivir hipotecados. Además de construir ideas que han calado como vincular ser propietario con la seguridad o la moralidad aplicada a la familia (27).

De aquellos polvos vienen estos lodos

La dictadura franquista desarrolló el primer Plan Nacional de Vivienda de julio de 1955. Un año más tarde aprobó la Ley de Suelo y en 1957 creó el Ministerio de la Vivienda. El Plan de Urgencia Social de Madrid se elaboró con la idea de construir 60.000 viviendas en la ciudad – finalmente fueron 24.000 más -. Sirvió de avanzadilla para que se aplicara en otras ciudades (28).

Hace 70 años se aunaron los intereses de la promoción de la vivienda en propiedad del que se beneficiarían las constructoras. La administración franquista subvencionó a operadores privados, cedió suelo a bajo coste en beneficio de los Banús, Huarte, y Entrecanales entre otros apellidos ilustres (29). Algo más de la mitad de la población vivía de alquiler en 1950, treinta años después sólo el 20 por ciento resultaría ser inquilina. Cabe recordar que se construyeron a partir de 1960 enclaves turísticos cercanos a las principales ciudades españolas.  Desde dicho año hasta 1980 se fabricaron algo más de 1,2 millones de viviendas turísticas. Un tercio de las viviendas eran secundarias o estaban vacías; entre un 20 y un 25 % de los hogares se convirtieron además en propietario de dos o más inmuebles (30).

El régimen actual consolidó la tendencia a la propiedad que ya se arrastraba en la dictadura. El Decreto Boyer de 30 de abril resultó definitivo, sus defensores argumentaron que fomentaría la oferta de alquiler al liberalizar el mercado y como tantas otras ocasiones sucedió lo contrario. Dicha medida vino con el aumento de las desgravaciones a la compra de vivienda y flexibilización del crédito hipotecario (31).

La vivienda pasó a ser tomada de forma definitiva como un bien de inversión. Entre 1995 y 2007 el crédito hipotecario se multiplicó por once y se construyeron casi seis millones de viviendas, alrededor del 25 % del parque total existente (32).

España creció entre 1995 y 2007 a un ritmo acelerado, a diferencia de sus vecinos europeos. Se construyeron más de siete millones de viviendas en dicho ciclo. Los salarios lejos de acompañar a este proceso decrecieron un 10 por ciento (33). Aun así se crearon siete millones de puestos de trabajo en su mayoría caracterizados por la precariedad.

El mercadeo del suelo en este periodo determinó los ingresos fiscales de las localidades españoles en su proyección para captar capital transnacional (34). Ello vino acompañado de redes clientelares entre empresarios y gobernantes para modificar el modelo territorial español que amplió su asimetría entre regiones que perdura hasta hoy.

Llegados a este punto tanto en España como en los países de su entorno, el derecho a la vivienda se halla bajo mínimos.  Algunas respuestas se han dado en Berlín, cuando celebró en 2021 un referéndum que planteaba la expropiación de las viviendas de fondos y especuladores. El sí ganó con 17 puntos de diferencia. 119 años antes tuvo lugar la histórica huelga de Glasgow, replicada en Barcelona en los años 30 del pasado siglo. Ejemplos de iniciativas pioneras, lejanas y próximas que revelan soluciones de choque y respuestas colectivas ante las acciones de rentistas especuladores que no se revertirán sin la superación del actual marco.

REFERENCIAS

(1) Gil, J., García-Duch, M., Vidal, L., Martínez, M.A-Grupo de Estudios Críticos Urbanos- (2024). El mercado de alquiler: fuente de desigualdad social. Cuadernos urbanos, abril 2024. P. 7.

(2) Ibid, p. 9.

(3) Harvey, D. (2008). El Derecho a la Ciudad en New Left Review, núm. 53 agosto-septiembre.

(4) Ibid, p. 25.

(5) Robert Moses, «What Happened to Haussmann?», Architectural Forum LXXVII (julio de 1942), pp. 57-66. 

(6) Harvey, D. (2008). El Derecho a la Ciudad en New Left Review, núm. 53 agosto-septiembre. P. 27.

(7) Marcello Balbo, «Urban Planning and the Fragmented City of Developing Countries», Third World Planning Review XV, 1 (1993), pp. 23-35. 

(8) Friedrich Engels, The Housing Question, Nueva York, 1935, pp. 74-77. 

(9) Harvey, D. (2008). El Derecho a la Ciudad en New Left Review, núm. 53 agosto-septiembre. P. 33.

(10) Ibid, p. 34.

(11) Miloon Kothari, e Global Crisis of Displacement and Evictions: A Housing and Land Rights Perspective (Nueva York: Rosa Luxemburg Sti ung, 2015), 6. 

(12) Gil, J., & Martínez, M. A. (2022). El Estado y la financiación de la vivienda en España tras la crisis de 2008. Jueces para la democracia, (104), 71-86. P. 72.

(13) Beswick, Joe, Georgia Alexandri, Michael Byrne, Sònia Vives-Miró, Desiree Fields, Stuart Hodkinson, y Mi- chael Janoschka. 2016. «Speculating on London’s housing future: The rise of global corporate landlords in ‘post-crisis’ urban landscapes». City 20 (2): 321-41. 

(14) Farha, Leilani. 2017. «Financialization of housing and the right to adequate housing (Annual report)». Human Rights Council Thirty-fourth session (United Nations).
https://documents-dds-ny.un.org/doc/UNDOC/GEN/ G17/009/56/PDF/G1700956.pdf?OpenElement

 (15) Gil, J., & Martínez, M. A. (2022). El Estado y la financiación de la vivienda en España tras la crisis de 2008. Jueces para la democracia, (104). P. 72.

(16) Ibid, p. 72.

(17) Ibid, p. 73.

(18) Waldron, Richard. 2018. «Capitalizing on the state: The political economy of real estate investment trusts and the ‘resolution’of the crisis». Geoforum 90: 206-18. Wijburg, Gertjan. 2019. «Reasserting state power by re- making markets? The introduction of real estate investment trusts in France and its implications for state-finance relations in the Greater Paris region». Geoforum 100: 209-19. 

(19) Gil, J., & Martínez, M. A. (2022). El Estado y la financiación de la vivienda en España tras la crisis de 2008. Jueces para la democracia, (104), P. 78.

(20) Ibid, pp. 80-81.

(21) Gil, J. (2022). Explotación y rentismo a través del alquiler. Lucha de clases en torno a la vivienda. Revista La Brecha. P.4.

(22) Ibid, p. 6.

(23) José Manuel Torrado, Ricardo Duque-Calvache e Isabel Palomares-Linares. 2020. “The demand-side determinants of multiple property ownership in Spain”, International Journal of Housing Policy, 20 (1), 2020, 120-143. 

(24) Madden, D. y Marcuse, P. (2018). En defensa de la vivienda. Los aspectos políticos de la crisis de vivienda. David Madden. Prólogo de Jaime Palomera. P. 11.

(25) Ibid, p. 12.

(26) Ibid, p. 13.

(27) Ibid, pp. 15-16.

(28) Rodríguez, E. (2022). El efecto clase media. Crítica y crisis de la paz social. Traficantes de sueños. Madrid. P. 132.

(29) Ibid, p. 132.

(30) Ibid, pp 134-135.

(31) Ibid, p. 140.

(32) Ibid, p. 144.

(33) Observatorio Metropolitano de Madrid (2013). Paisajes devastados. Después del ciclo inmobiliario: impactos regionales y urbanos de la crisis. Traficantes de sueños. Madrid, pp 29-30.

(34) Ibid, p. 56.